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第四个季度来临,房地产市场走势将如何?

来源:吉屋网   发布时间:2019-11-07

  2019年1-10月,碧桂园、恒大、万科等20家房企销售业绩同比增长率均值为22.6%,增速较去年明显回落,同时,行业未来发展环境更加复杂,如国家坚持“房住不炒”的定位,融资环境依然偏紧,10月8日起房贷利率换锚等。2019年第四个季度已然来临,那接下来的房地产市场的走势如何?房企又将如何在未来的市场竞争中脱颖而出呢?欲知各大房企的市场预判和战略调整,且看本文为你分解。

  一、未来市场预判:调控延续,市场更趋理性

  未来房地产市场预判主要集中在政策环境和市场前景两个方面。政策环境方面,将继续坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标预期不会发生根本性的改变;市场前景方面,中国的城镇化进程远未结束,中长期来看仍有较大发展空间,同时随着调控政策延续收紧态势,土地价格逐渐回归合理。具体来看:

  ✦政策环境方面

  1.国家将继续坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险。2.“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标预期不会发生根本性的改变。3.继续规范和扶持文化旅游、大健康产业,发展现代服务业,推动文化与旅游融合发展,建设健康中国;将持续构建市场导向的绿色技术创新体系,不断迈向制造强国。

  ✦市场前景方面

  1.中国的城镇化进程远未结束,广大县镇居民改善居住环境的需求仍将持续,广大城镇市场大有可为。2.房地产行业激烈竞争和持续整合、市场进一步分化。3.政府对房地产的调控政策将延续上半年的收紧态势,行业融资将持续偏紧,将使目前整体较高的土地价格逐渐回归合理,同时并购市场也将会有较多的机会出现。

  二、房企经营策略: 稳健经营,不断提升经营水平

  伴随着房地产调控政策的逐步深入,房地产行业将面临巨大变化,如行业竞争更加激烈,行业集中度持续提升,企业间分化进一步加剧,大型房企拥有较大规模优势,中小企业发展难度加大;同时,我国城镇化进程尚未结束、居民改善居住条件愿望强烈等,市场仍大有可为。未来房企应保持发展定力,不断提升产品与经营水平,实现企业高水平发展。在基于对未来环境预判的基础上,房企也适时调整自身的经营策略,主要集中于销售、投资、融资、业务等几个方面。具体来看:

  ✦销售

  1.房企下半年将营销工作放到首位,坚持积极销售、积极回款。如万科表示下半年将坚持积极销售,积极回款,加快长期库存去化;阳光城下半年提出集团和区域都将把营销工作放到首位,重点攻坚第三季度,保供货、强销售、促回款。2.部分房企2019年下半年可售资源充足。如融创中国下半年总可售资源预计超过人民币5700亿元;龙湖集团下半年竣工的物业总面积将达到1600万平方米左右;绿城集团预计整体可售货源约为1060万平方米,整体可售金额约为人民币2263亿元。3.房企将继续关注市场变化和客户需求变化,充分调研、精准定位,调整产品结构、提升产品质量,根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,打造契合市场发展的产品。

  ✦投资

  1.多数房企坚持稳健的投资策略,审慎补充优质土地资源,合理控制资源规模;部分房企在手土地资源充足,明显放缓拿地节奏。2.房企聚焦一二线城市及核心城市群,尤其是长三角与粤港澳大湾区等区域;部分房企积极布局有着强劲房地产需求及不同政策周期的三线或其他城市。3.房企投资方式更趋多元化,除招拍挂市场外,通过二级市场收购、旧城改造等多元化方式进行土地资源的拓展。

  ✦融资

  1.房企将继续加强现金流管理,保持流动性充裕,拓宽融资渠道,优化融资结构,合理控制融资规模,保持安全的负债水平。2.房企将在保证传统融资渠道的基础上,灵活运用各项融资方式,积极开拓新型融资渠道,盘活沉淀资产,推行创新持有资产融资、证券化业务等。

  ✦业务

  房企将继续坚持房地产开发主业,同时积极进行多元化业务拓展。而在多元拓展的方向上,聚焦城市升级、消费升级和产业升级,探索布局教育、养老、物流、公用事业等;部分房企开拓智能制造与机器人事业,发展现代农业与小区零售业务,进军新能源汽车领域等。

  三、房企经营表现: 业绩稳增长,投资趋审慎

  ✦销售

  销售额稳步增长,推盘量保持平稳 2019年1-10月,20家代表房企销售金额共计5.30万亿元,销售面积为3.96亿平方米,同比分别增长17.0%和14.9%。其中,碧桂园、恒大、万科、融创、保利5家企业销售金额超过3000亿元。

  表:20家代表房企2019年1-10月累计销售情况

  数据范围:中指研究院综合整理2019年1-10月,20家代表房企销售额均值为2649.6亿元,同比增长率均值为22.6%。其中,有13家企业销售业绩同比增速超20%,世茂房地产、阳光城、招商蛇口的销售业绩上涨明显,同比分别增长43.0%、35.7%、35.6%;金科、金地、中海等企业实现了超30%的同比增长。

  2019年1-10月,从公布销售目标的部分企业来看,销售目标完成率均值为87.5%,其中,7家企业完成率超90%,世茂房地产销售目标完成率最高,达到93.9%,恒大、中海、龙湖、阳光城、金科、金茂等企业销售目标完成率在90%以上。✦投资:拿地小幅增长,核心城市群仍为重点 2019年1-10月,20家企业累计拿地金额为14610.8亿元,同比增长9.8%,其中14家企业拿地金额同比出现增长。招拍挂市场拿地金额占比为84.4%,15.6%来自收并购。

  2019年前三季度,20家代表企业拿地热度差异明显,上半年拿地热情逐步提升,步入第三季度企业拿地热情下降。7月、8月20家企业累计拿地金额分别为1812.4亿元、1083.7亿元,环比分别下降3.5%、40.2%,9月拿地金额为1102.1亿元,环比小幅增长1.7%。10月,代表企业拿地金额为677.6亿元,同比下降10.3%。

  从2019年1-10月土地投资城市结构来看,企业更倾向于在一二线城市拿地。20家企业在一线及二线城市总拿地金额占比为70.5%,较去年同期增长7.3个百分点。

  从2019年1-10月20家代表企业拿地热衷城市来看:

  一二线城市被重点关注:受区域经济发展与房地产市场成熟度等因素影响,一二线城市仍为企业重点布局区域,1-10月拿地金额及拿地面积前十城市,全部为一线或二线城市。

  热点城市群仍受到企业重点关注:长三角城市群热度不减。1-10月拿地金额与面积前十城市中,长三角城市群内城市出现5次,其中,宁波在拿地金额和拿地面积榜单中均位列前六。

  中西部土地市场受追捧:由于政策相对宽松、购房需求充足等原因,房企积极布局中西部二线核心城市。从1-10月来看,企业在重庆、昆明、武汉、太原、西安、长沙等地积极拓展,其中重庆、昆明在金额与面积榜单中均上榜,太原位列拿地面积榜第一位。

  ✦融资

  严控现金流安全,积极进行融资创新 房企主要通过银行贷款、债券、资产支持专项计划等方式融资。伴随着国内房地产市场融资环境的不断趋紧,越来越多的房企积极尝试创新型融资渠道,构建多元融资体系。2019年以来,融资环境依然偏紧,7月,发改委发布通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。面对当前融资环境,房企积极通过包括资产证券化、私募基金等,开辟了多元化融资渠道,补充企业资金来源。如2019年9月,万科完成第二期25亿住房租赁债券发行、票面利率3.55%,华侨城成功发行21.5亿第一期租赁住房REITs、票面利率4.24%;10月,越秀租赁20亿资产支持专项计划获深交所无异议函。预计未来资产证券化类创新融资热度将持续提升,并得到政府和金融机构的支持。

  ✦业务

  多元业务促进主业协同发展 2019年以来,房企围绕人们对美好生活需要,在聚焦主业的同时根据自身资源禀赋,不断进行多元化业务拓展,构建多元业务的协同效应。

  图:企业2019年1-10月多元业务方向

  在多元拓展的方向上,企业一方面结合房地产开发链条的上下游,以服务与运营为主线进行相关业务拓展,增强与主业的协同效应;另一方面紧随国家发展战略,加大高科技产业的投入力度,布局新兴产业,打造新的增长极。如恒大将加快拓展旅游集团、健康集团业务规模,巩固和完善新能源汽车全产业链;中海以持有运营的写字楼、购物中心和星级酒店为基础配置7%-8%的资源,配置1%-2%的资源探索布局教育、养老、物流、公用事业等,培育新的利润增长点;华润置地将聚焦城市升级、消费升级和产业升级,积极发展创新业务,探索新的利润增长点。

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